El precio de la vivienda. La bolsa: la visión para el futuro

El precio de la vivienda sigue sobrevalorado entre un 15% y un 35% en España.

Los precios de la vivienda en España no han terminado de corregirse. Según los cálculos del Observatorio de Coyuntura Económica del IJM para 2012, los inmuebles siguen sobrevalorados al menos un 15%, pudiendo caer hasta un 35% más.

 La sombra de la burbuja inmobiliaria que vivió España durante la anterior década, todavía oscurece las perspectivas de recuperación de nuestra economía. Pese a las caídas de precios desde los máximos en 2007, el sector inmobiliario aún no se ha ajustado todo lo necesario y deseable, lo que supone un obstáculo para la vuelta al crecimiento sostenido.

Así se desprende de la actualización de los cálculos realizados por el Observatorio de Coyuntura Económica (OCE) del Instituto Juan de Mariana sobre el precio de la vivienda y de los alquileres.

En 2007 el OCE calculó por primera vez la magnitud de la burbuja de precios de la vivienda en España (puede consultarse el informe completo aquí). En aquella primera edición de este informe ya se señaló que los precios de la vivienda estaban sobrevalorados en un 40% —tomando como referencia la relación entre los precios de venta y los de alquiler—, una magnitud que los autores denominaron PER de la Vivienda (en el lenguaje bursátil se denomina PER al número de veces que el beneficio neto de una empresa se encuentra incluido en el precio de sus acciones). Este múltiplo nos indica cuántos años es necesario esperar para recuperar la inversión en vivienda (precio de adquisición) con su rendimiento anual (alquiler). De hecho, si hacemos la inversa del PER llegamos a la rentabilidad anual de la vivienda como inversión. Aplicando esta misma metodología, el OCE acaba de actualizar dichos datos en marzo de 2013.

El precio medio del metro cuadrado de la vivienda en España se situó a finales de 2012 en los 2.212 euros. Mientras, el alquiler medio por metro cuadrado y año costaba 97 euros. Esto quiere decir que a finales del pasado año el PER de la Vivienda (número de años que se necesitaría alquilar un inmueble para recuperar el monto inicial de la inversión) se situó en 22,8. Esta cifra está aún muy alejada del 19,5 (que refleja el promedio desde 1985 hasta 2001, año en el que podríamos situar el comienzo de la burbuja de precios inmobiliarios), aunque es cierto que ha caído sustancialmente respecto al 32,3 que marcaba en 2007 (ver tabla anexa).

Desde el punto más alto de la burbuja inmobiliaria los precios de la vivienda de obra nueva en nuestro país han caído un 24% (de 2.905 euros/m² en 2007 a los 2.212 de 2012) según los datos publicados por la Sociedad de Tasación. Por su parte, y según cifras del Instituto Nacional de Estadística, el alquiler se ha revalorizado un 7,7% (de 90 a 97 euros/ m² anual). Con estas cifras podríamos decir que si en 2007 era necesario que los precios se ajustaran alrededor de un 40% a la baja, en 2012 esa necesidad se había estrechado hasta el 15%. De esta manera, volveríamos a un PER de la vivienda de 19,5. No obstante, este promedio aún podría considerarse demasiado elevado si lo comparamos con otros países y otros activos, donde el PER se halla mucho más cercano a 15. Así, si utilizamos esta última referencia, a la vivienda todavía le faltaría un ajuste del 35%.

En el siguiente gráfico puede observarse la oscilación histórica del PER y su tendencia a regresar al valor medio de 19,5:
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Fuente: Elaboración propia con datos de la Sociedad de Tasación, el Instituto Nacional de Estadística y el Observatorio Estatal de la Vivienda en Alquiler.

Resulta sorprendente , pero Bankia ha subido un 34% en algo mas de un mes. Y lo que continuamente les intento inculcar a mis hijos (la mejor forma de ahorrar para el futuro,   es invertir hoy)   no hay forma de que lo cumplan. Cuando veo estas cosas,  me suelen sacar de quicio:    el raciocinio no parece ser un valor a seguir por los jóvenes...

El problema de todo esto es que, cuando te das cuenta y lo terminas por tener claro, ya tienes cierta edad y claro, las inversiones a largo plazo, las que mas rentables, ya no son posibles. A estas edades (la mía, por ejemplo) te has de limitar mas al corto-medio plazo (1-2 años), mientras que a los "veintitantos", podrían hacer virguerías con muy poco dinero y máxime ahora que la bolsa sigue estando muy barata.

Esta claro que el no tener experiencia, limita mucho el futuro económico y profesional de cualquier persona... ¡Si se ocupasen de tener un poco (solo un poco)  de visión para el futuro!